Eine ebenerdige Terrasse, die auf dem natürlichen Boden errichtet wird, erzeugt weder Bodenfläche noch Geschossfläche. Steuerlich kann sie jedoch die katasterliche Mietwertsteigerung des Objekts und somit die Grundsteuer erhöhen. Die Verwirrung zwischen städtebaulichen Verpflichtungen und steuerlichen Verpflichtungen führt jedes Jahr dazu, dass Eigentümer glauben, sie seien im Recht, nachdem sie einfach eine Platte ohne Formalitäten gegossen haben.
Nicht deklarierte Terrasse und Wohngebäudeversicherung: Ausschlussklauseln, die bekannt sein sollten
Die Wohngebäudeversicherungsverträge decken die Abhängigkeiten und Außenanlagen ab, die in der Beschreibung des Objekts angegeben sind. Eine nicht gemeldete Terrasse gegenüber dem Versicherer stellt eine Unterlassung dar, die die Risikobewertung ändert.
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Im Falle eines Schadens (Sturm, Wasserschaden, Einsturz) überprüft der beauftragte Gutachter die administrative Konformität jedes betroffenen Bauwerks. Wenn die Terrasse weder einer vorherigen Bauanzeige noch einer steuerlichen Erklärung unterzogen wurde, kann der Versicherer eine arglistige Täuschung oder falsche Erklärung gemäß Artikel L113-8 des Versicherungsrechts geltend machen. Die Konsequenz reicht von einer proportionalen Kürzung der Entschädigung bis zur vollständigen Nichtigkeit des Vertrags für den betreffenden Schaden.
Seit 2024 beobachten wir einen klaren Trend: Die Versicherer verknüpfen nun die Katasterdaten mit den Vermögensdeklarationen, die von den Versicherten übermittelt werden. Die Diskrepanz zwischen der im Kataster angegebenen bebauten Fläche und der im Vertrag angegebenen Fläche löst eine automatische Meldung aus. Um eine Terrasse korrekt beim Finanzamt zu deklarieren, muss daher sowohl das versicherungstechnische als auch das steuerliche Risiko berücksichtigt werden.
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Steuerpflichtige Fläche einer Terrasse: technische Kriterien, die die Besteuerung auslösen
Nur Terrassen, die Bodenfläche oder Geschossfläche schaffen, fließen in die Berechnung des Mietwerts ein. In der Praxis bestimmen drei technische Parameter das Überschreiten dieser Schwelle.
- Die Höhe im Verhältnis zum natürlichen Boden: Eine um mehr als 60 cm erhöhte Terrasse erzeugt Bodenfläche. Bioklimatische modulare Terrassen, die eine effektive Höhe von über 1,80 m überschreiten, werden seit 2026 als geschlossene und überdachte Bauwerke betrachtet, eine regulatorische Änderung.
- Die Überdachung: Eine Terrasse, die von einer festen Pergola, einem Vordach oder einem starren Dach überdeckt ist, zählt zur steuerpflichtigen Fläche, sofern die Struktur dauerhaft ist. Rollbare Stoffe unterliegen nicht dieser Regelung, es sei denn, sie sind dauerhaft befestigt.
- Der abnehmbare oder dauerhafte Charakter: Verwaltungsgerichte qualifizieren zunehmend Terrassen aus Verbundholz als „dauerhaft“, trotz ihres abnehmbaren Aussehens. Diese Rechtsprechung erhöht die Anzahl der Terrassen, die als Bauwerke eingestuft werden, die einer Erklärung bedürfen.
Eine ebenerdige, nicht überdachte Terrasse, die direkt auf dem Boden ohne Fundament oder Erhöhung errichtet wird, erzeugt grundsätzlich weder Bodenfläche noch Geschossfläche. Sie verändert nicht den Mietwert. Wir empfehlen dennoch, den Bebauungsplan der Gemeinde zu überprüfen, da einige lokale Vorschriften eine vorherige Erklärung sogar für diese Art von Bauwerk verlangen.
Steuererklärung einer Terrasse: Formular und Frist beim Finanzamt
Die Steuererklärung ist von der Genehmigung des Städtebaus zu unterscheiden. Selbst wenn die Gemeinde die vorherige Bauanzeige genehmigt hat, muss der Eigentümer den Abschluss des Bauwerks innerhalb von 90 Tagen dem Grundsteueramt melden.
Das zu verwendende Formular ist das Modell IL (6704 für bebaute Grundstücke, 6703 für Änderungen der Substanz). Dieses Dokument ermöglicht es der Verwaltung, den katasterlichen Mietwert des Objekts neu zu berechnen, der die Grundlage für die Grundsteuer und gegebenenfalls die Wohnsteuer für Zweitwohnungen bildet.
Vorübergehende Befreiung von der Grundsteuer
Eine innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Bauarbeiten deklarierte Terrasse konnte historisch von einer Befreiung von der Grundsteuer für zwei Jahre profitieren. Diese Befreiung wird in angespannten Gebieten systematisch abgelehnt, da die Kommunen versuchen, die Haushaltsauswirkungen zu begrenzen. In nicht angespannten Gebieten bleibt die Befreiung theoretisch anwendbar, jedoch beobachten wir eine Verschärfung der Vergabebedingungen.
Automatisierte Kontrollen durch Luftbildaufnahmen
Seit 2024 nutzt die Steuerverwaltung massiv Luftbildaufnahmen in Kombination mit der Verknüpfung von Katasterdaten, um nicht deklarierte Bauwerke zu erkennen. Überdachte Terrassen, Schwimmbäder und Erweiterungen erscheinen auf Satellitenbildern und werden mit den bestehenden Grundsteuererklärungen verglichen. Die Mahnungen für nicht deklarierte Terrassen haben zugenommen, auch für ebenerdige Bauwerke mit einer dauerhaften Überdachung.
Strafen und Regularisierung einer nicht deklarierten Terrasse bei der Gemeinde und dem Finanzamt
Die fehlende Erklärung führt zu zwei verschiedenen Arten von Strafen, eine betrifft das Städtebaurecht, die andere das Steuerrecht.
Im Hinblick auf das Städtebaurecht stellt der Bau ohne Genehmigung eine strafbare Handlung dar. Die Geldstrafe kann pro Quadratmeter unrechtmäßig errichteter Fläche berechnet werden, und das Gericht kann die Wiederherstellung anordnen, das heißt, den Abriss.
Im Hinblick auf das Steuerrecht bezieht sich die Nachforderung auf die nicht verjährten Jahre (in der Regel die letzten vier). Die Verwaltung berechnet die geschuldete Grundsteuer neu, indem sie die Terrasse in den Mietwert einbezieht. Verspätungszinsen und eine Erhöhung für verspätete Erklärungen kommen zum Hauptbetrag hinzu.
Freiwillige Regularisierung
Die Regularisierung ist jederzeit möglich. Sie umfasst zwei parallele Schritte:
- Einreichen einer vorherigen Bauanzeige (oder eines Bauantrags, wenn die Fläche den anwendbaren Schwellenwert überschreitet) bei der Gemeinde, um die Situation im Hinblick auf das Städtebaurecht zu regularisieren.
- Einreichen des Formulars zur Erklärung der Änderung der Substanz beim Grundsteueramt, begleitet von Plänen und Fotos des bestehenden Bauwerks.
- Aktualisierung der Beschreibung des Objekts bei der Wohngebäudeversicherung, um im Falle eines zukünftigen Schadens eine Ausschlussklausel zu vermeiden.
Die spontane Regularisierung reduziert die steuerlichen Strafen und verringert das Risiko strafrechtlicher Verfolgung, wenn die Gemeinde die Konformität des Bauwerks mit dem geltenden Bebauungsplan akzeptiert.
Ein Eigentümer, der eine Terrasse baut, ohne diese drei Aspekte (Städtebau, Steuerrecht, Versicherung) zu berücksichtigen, setzt sich einem kumulierten finanziellen Risiko aus, das weit über die Kosten der Terrasse selbst hinausgeht. Die Erklärung, so mühsam sie auch erscheinen mag, bleibt der einzige vollständige rechtliche Schutz.