De Franse vastgoedmarkt heeft tussen 2023 en 2024 een reeks correcties doorgemaakt die de kaarten hebben herschikt voor kopers, investeerders en kredietnemers. Begrijpen welke indicatoren daadwerkelijk zijn veranderd, en in welke mate, stelt in staat om een vastgoedproject te calibreren op feitelijke basis in plaats van op marktindrukken.
DPE en huurwaarde: de factor die weegt op een vastgoedinvestering in 2024
De DPE is een prijsparameter geworden, niet alleen een technische diagnose. De energieclassificatie van een pand beïnvloedt direct de huurinkomsten en de verkoopwaarde.
Vanaf 1 januari 2025 worden woningen met een classificatie G als niet-waardig voor verhuur beschouwd. Een investeerder die een pand met classificatie G verwerft, moet de kosten voor energieverbetering in zijn totale budget opnemen, anders kan hij het niet legaal verhuren. Woningen met een classificatie F volgen in 2028, en die met een classificatie E in 2034.
In gemeenten waar een vergunning voor wijziging van gebruik vereist is, verplicht de regelgeving nu dat de woning een DPE heeft tussen A en E. Dit punt verandert de berekening voor iedereen die overweegt seizoensverhuur of een wijziging van bestemming.
- Een pand met classificatie F of G ondergaat een waardevermindering bij aankoop, maar de kosten voor aanpassing kunnen dit voordeel tenietdoen als de verbouwing slecht wordt ingeschat.
- Thermische doorlatendheden bieden een kans voor kopers die in staat zijn om een energieverbetering te leiden, mits de kosten van de werkzaamheden nauwkeurig worden ingeschat vóór de ondertekening.
- De regelgeving (G in 2025, F in 2028, E in 2034) creëert een geleidelijke druk op verhuurders, wat zich vertaalt in de verkoopprijzen van de oude woningvoorraad.
De nieuwsberichten gepubliceerd op de website van Partimmobilier maken het mogelijk om deze regelgevende evoluties maand na maand te volgen.
Hypotheekrente: vergelijking tussen de spanning van 2023 en de terugval van 2024
De snelle stijging van de rente tussen 2022 en 2023 heeft veel financieringsdossiers geblokkeerd. De terugval die halverwege 2024 begon, heeft de speelruimte heropend, maar op een ongelijkmatige manier afhankelijk van de profielen.
| Periode | Renteontwikkeling | Toegang tot krediet | Transactievolume |
|---|---|---|---|
| 2023 | Snelle stijging (rente bijna verviervoudigd in 18 maanden) | Verstrenging van de bankcriteria | Ongeveer 950.000 verkopen, een daling van ongeveer 15 % op jaarbasis |
| Halverwege 2024 en daarna | Geleidelijke daling, niet uniform afhankelijk van de profielen | Snellere terugkeer van starters | Geleidelijke stabilisatie van de markt |
De daling van de rente was niet uniform afhankelijk van de kredietnemersprofielen. Dossiers met een significante eigen inbreng en stabiele inkomsten profiteerden als eerste van gunstigere voorwaarden. Meer kwetsbare profielen moesten enkele maanden langer wachten voordat ze hun leencapaciteit zagen herstellen.
Begin 2025, de leningen die aan starters worden verstrekt, groeien sneller dan de totale productie. Een project dat in 2024 was geblokkeerd, kan dus weer financierbaar worden, zonder dat dit een toegang tot krediet zonder eigen inbreng of bankselectie garandeert.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: waar liggen de geografische verschillen
De prijscorrectie die in 2023-2024 werd waargenomen, heeft zich niet homogeen over het grondgebied verspreid. Grote metropolen, middelgrote steden en plattelandsgebieden hebben verschillende trajecten doorgemaakt.
De prijzen zijn sterker gedaald in de grote agglomeraties waar ze het meest waren gestegen tijdens de periode 2020-2022. Daarentegen hebben sommige aantrekkelijke middelgrote steden beter standgehouden, aangedreven door telewerken en een sterke lokale vraag.
Deze territoriale ongelijkheid heeft directe gevolgen voor een aankoopproject: hetzelfde budget geeft geen toegang tot hetzelfde type woning afhankelijk van de locatie. Een appartement in een metropool met prijscorrectie kan een betere prijs-kwaliteitverhouding bieden dan twee jaar geleden, terwijl een huis in een voorstedelijk gebied niet noodzakelijk dezelfde waardevermindering heeft ondergaan.
Wat de prijs per vierkante meter werkelijk meet
De mediane prijs per vierkante meter verbergt zeer verschillende realiteiten. Twee appartementen die voor dezelfde prijs in dezelfde stad worden aangeboden, kunnen aanzienlijke verschillen vertonen in termen van gemeenschappelijke kosten, energieprestaties of noodzakelijke werkzaamheden.
De totale eigendomskosten integreren (kosten, onroerende voorheffing, kosten voor energieverbetering) in plaats van alleen de aankoopprijs per vierkante meter geeft een betrouwbaardere lezing van de werkelijke waarde van een pand.
Hypotheeklening en financiering: de concrete hefboom voor een project in 2024
Het voorbereiden van een hypotheekdossier in de huidige context vereist kennis van de mechanismen die de bankbeslissing beïnvloeden.
- De schuldratio blijft beperkt tot 35 % van het netto-inkomen, inclusief kredietverzekering. Deze ratio is niet veranderd en blijft het eerste selectiefilter.
- De Zero Percent Loan (PTZ) is opnieuw gefocust, met gerichte voorwaarden. Het controleren van de geschiktheid voordat een financieringsplan wordt opgesteld, voorkomt dat er een budget op een valse hypothese wordt gebouwd.
- Een persoonlijke bijdrage van minstens 10 % van de prijs van het pand verbetert aanzienlijk de rentevoorwaarden die door de banken worden aangeboden.
- De maximale looptijd van de lening van 25 jaar (27 jaar voor nieuwbouw met uitstel) stelt een strikte kaders die de aankoopcapaciteit voor gemiddelde inkomens beperkt.
De fragiele context zoals beschreven door verschillende marktwaarnemers in 2026 herinnert eraan dat de financieringsvoorwaarden snel kunnen veranderen. Een rente die aan het begin van het jaar is onderhandeld, is mogelijk zes maanden later niet meer beschikbaar.
Thermische doorlatendheden en onderhandeling over de aankoopprijs
De geleidelijke verbod op de verhuur van energie-intensieve woningen creëert een onderhandelingshefboom voor kopers. Een verkoper die gedwongen is een pand met classificatie G voor de wettelijke deadline te verkopen, heeft minder speelruimte wat betreft de prijs.
Een thermische doorlatendheid kopen met een gedetailleerd renovatieplan blijft een van de meest rendabele strategieën, mits het budget voor de werkzaamheden wordt beheerd en de geschiktheid voor renovatiehulp vóór de ondertekening van de compromis wordt gecontroleerd.
De vastgoedmarkt van 2024 wordt gelezen aan de hand van drie sleutelgegevens: de DPE-classificatie van het beoogde pand, de daadwerkelijk aangeboden rente voor uw kredietnemersprofiel, en de totale eigendomskosten over de voorziene termijn. De locatie blijft de vierde bepalende factor, omdat deze zowel de instapprijs als het waardepotentieel beïnvloedt.
